まず、はじめに・・・

今の日本は少子化による将来人口の減少により、不動産経営は厳しさを増しています。また、都心地価は上昇に転じているため、人口増加が望める都心物件の価格は上昇し、表面利回りは低下していく傾向にあります。このような理由から今後不動産投資（マンション投資、アパート経営）は、よほど良い物件を手に入れるか、悪環境を善環境に改善できる力がない限り、残念ながら失敗する可能性が大きいです。また、利益が出ても、ほとんど税金に持っていかれるため、手元には、わずかしか残りません。
また、ローンを組んで購入する場合、収支がマイナスになる可能性もあります。逆に、すべて自己資金で購入しても、資金を回収するまで、長い長い年月がかかります。
以上のことを、このソフトから感じていただき、検討材料の１つになれば、この上ない幸せです。決して、表面利回りに騙されないでください。

不動産投資ローン計算収支シミュレーションは、投資用マンション、アパートの物件情報（投資用ワンルームマンションにも適用可能です）を入力して、ネット利回り（実質的な手取り）を計算するための収支計算ソフトです。
このソフトは次のような方の利用を想定して作成されています。

• マンション投資、アパート経営、不動産投資を始めてみようと思う方
• 今後、投資用物件を購入しようと計画されている方
• ある程度の不動産知識をお持ちの方
• すでに具体的な購入物件が決まっている方
• 収支は、だいたいの金額がわかればよいという方、金額の厳密な正確性を必要としない方

※以下に該当する方の使用および送金はお断りします。このソフトのご利用は不向きと思われますので、送金しないでください。

• すでに投資用不動産を何棟もお持ちの方
  →　一般に販売されている何十万円もするソフトのように高機能ではありません。極めて専門性や金額の正確性を求められる場合には不向きですので、お役には立てません。

• パソコンの利用が、かなりの初心者という方
  →　おそらくご利用のパソコンにインストールができないと思われます。近くにパソコンに詳しい方がいれば別ですが、そうでない場合はご遠慮ください。

• ライセンス規約が理解できないという方
  →　論外です。使い方によっては、犯罪に抵触する恐れもありますので、即刻使用を中止してください。
  　

このソフトの特徴

将来の年金不安、税金や保険の値上がりから、不動産投資（マンション投資、アパート経営）に興味を持つ人も少なくないと思います。私も興味を持ち、いろいろ調べてみましたが、次のような壁にぶつかりました。

• 年収の予想はできるが、支出（経費）には、どのようなものがあるのか？
• もろもろ引くと結局いくら残るのか？
• ２年後、３年後はどうなるのか？

具体的な使用例

（１）次のような投資用不動産（中古アパート１棟もの）物件を例に使用方法を説明します。

（２）データの入力画面です。物件情報とご自分の懐具合に従って、各項目に値を入力していきます。

（３）計算開始をクリックするとシミュレーション結果が表示されます。
Step2の画面には、投資利回りグロスおよびネットが計算表示されます。

　

（４）グラフボタンをクリックするとシミュレーショングラフが表示されます。
結果グラフ１では、投資資金の回収状況、ローン元金の残りがビジュアルに確認できます。
自己資金ラインと回収済自己資金のラインを比較することで、何年で投資を回収できるかがわかります。
下図の例では17年目にして投資金額をすべて回収したことになります。

結果グラフ２では、毎年の収入の変化を確認できます。

　

（５）物件データを１０件まで保存できます。後日さまざまな物件を比較検討することができます。
※データの保存機能は製品版のみの機能です。

　

（６）シュミレーション結果のCSV出力ができます。
CSVファイルをエクセルに読み込んで、データの加工や印刷を行うことができます。

　

（７）シュミレーション結果の表やグラフを印刷できます。
ver2.11より「印刷」ボタンから直接印刷が可能となりました。

ユーザの声

不動産投資ローン計算収支シミュレーションを使用された方の感想が、ベクターのユーザ評価ページに掲載されています。
このソフトの良い点、悪い点が遠慮無くコメントされていますので、参考にしてください。

利用者の感想を見たい方はこちらをクリック

動作環境

Windows98/Me/2000/Xp/VISTAが動作する環境。
CPU Pentium200以上
HDD 5.0MB
画面解像度 800x600以上

※送金の前に必ず試用版で、事前の動作確認を行ってください。

ライセンスについて

このソフトのライセンスは、登録されたユーザー自身に帰属します。1ライセンス（１回の送金）で、１人の方が複数のパソコンにインストールして使用することができます。複数の方が使用する場合は、人数分のライセンス（送金）が必要になりますので、ご注意ください。
ライセンスについて、ご不明な点は、サポートsupport=offm.net（=は@に変更してください）までお問い合わせください。
　

ダウンロード＆送金方法

このソフトはシェアウェア（有料）となります。送金しなくても試用版として動作します。
送金には、Vectorシェアレジをご利用ください。 クレジットカードによる支払いとなります。

ダウンロード	タイトル	バージョン	更新日	送金はこちらから
こちらから	不動産投資シミュレーション2009	ver2.14	2009/03/22	1575円

●試用版の制限事項
送金前の状態は試用版となります。試用版は以下の制限があります。
・シミュレーション結果が５年までしか表示されません。
・運用に必要な維持経費の入力ができません。
・入力データの保存、読込ができません。

改版履歴
ver2.14	●金利が小数点第2位まで入力できるようになりました。 ●所得税の税率が変更可能になりました。 損益通算等で実際に適用される税率が異なる場合、任意の税率を設定できます。 ただし、税率ごとの控除額は計算結果に適用されませんので、税率を変更した場合は注意が必要です。
ver2.13	計算結果を小数点第１位まで扱い、計算精度を高めました。
ver2.12	●物件タイプに重量鉄骨（償却期間３４年）を追加しました。 ●減価償却の計算方法を付帯設備と什器備品を考慮したものに変更しました。 以前は単純に建物価格 ÷ 耐用年数で計算していましたが、建物価格を以下のように変更しました。 築年数が15年以上 建物価格100% （入力した建物価格そのまま） 築年数が15年未満 建物価格70% + 付帯設備30% ※入力した建物価格を７：３の比率に分け、それぞれ異なる償却期間を適用。 築年数が6年未満 建物価格70% + 付帯設備20% + 什器備品10% ※入力した建物価格を７：２：１の比率に分け、それぞれ異なる償却期間を適用。 付帯設備は設備によって、耐用年数が異なりますが、物件データの入力を簡易化するため、すべて同じ耐用年数で計算しています。 付帯設備の耐用年数は一律15年 什器備品の耐用年数は一律6年 旧来の減価償却費と計算結果がかなり変わりますので、ご注意ください。 特に、付帯設備、什器備品の耐用年数が切れると、減価償却費が大きく変化します。
ver2.11	印刷機能が追加されました。エクセルなしでも単体で印刷が可能です。
ver2.10	グラフ表示で自己資金回収の値がおかしい不具合を修正
ver2.08	平成19年度の税制改正による減価償却制度対応 償却可能限度額を廃止し、取得価格の全額を償却できるように変更しました。 備忘価格（１円）は無視されて計算されますので、ご注意ください。 「利回り」の項目は、小数点以下も表示されるようになりました。表面利回り、実質利回り共に nn.n(%) まで表示されます。
ver2.07	VISTAの場合にヘルプボタンをクリックするとエラーが発生する不具合を修正
ver2.06	シミュレーション結果画面にCSV出力機能が追加されました。 出力ファイルをエクセル等に取り込むことができます。 要望の多かった印刷をエクセルから行うことができます。
ver2.05	法定耐用年数を過ぎた物件の耐用年数計算方法を修正
ver2.04	入力データの保存、読込ができるようになりました。10件まで物件情報の保存ができます。 ※ただし製品版のみ